임차권등기명령 부동산 등기부 등본 상에 전세금 미 반환에 따라 효력 발휘를 위해 꼭 신청 해야 절차 인거 알고 계셨나요?
저 또한 3개월전에 해지 통보를 한 뒤 ’24년 2월 2일 계약 만료에 따른 전세금을 반환 받지 못해 HUG 보증 보험 청구를 위해 임차권 등기 명령을 진행했습니다.
인터넷 전자 소송을 통해 진행했으며 후기를 통한 임차권등기명령 조건, 기간, 효력, 단점, 집주인 불이익, 필요 서류 등 필요한 정보 얻어가시길 바랍니다.
임차권등기명령 신청 후기
저 같은 경우에는 작년 8월부터 전세 만료에 따른 전세금 반환을 받을 수 있는지 몇 차례 문의를 드렸고 문제없이 주신다는 답변을 받아 1월에 미리 이사갈 집을 계약을 한 상태였습니다.
계약금도 물론 납입을 하고 은행 대출도 실행만 하면 되는 상태에서 갑자기 연락와서 전세금을 못 돌려준다고 말씀하더군요.
또한 집주인이 하는 말이 너무 웃긴게 보증보험으로 알아서 받으라고 하더라구요. 그래서 2월 2일 계약 만료일 이후 공휴일 지난 후 5일 전자소송 시스템을 통해 바로 임차권등기 요청하여 진행 중이며 2월 7일날 결정 명령이 떨어진 상태입니다.
① 2023년 8월 부터 전세 만료에 전세계약해지 통보(증빙 자료 확보)
② 2024년 1월초 이사갈 집 계약, 계약금 납부
③ 2024년 1월 30일 갑자기 전세금 주지 못한다고 함
④ 2024년 2월 5일 전자공시 시스템을 통해 온라인으로 임차권등기명령 신청
⑤ 2024년 2월 7일 법원에서 결정, 2월 8일 결정정본 발송
임차권등기명령
임차권등기명령은 쉽게 말씀드리면 집주인이 전세 보증금 반환을 이행하지 않을 시 대항력, 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리를 갖추기 위해 설정해야 되는 필수 조건입니다.
저 같은 경우에는 HUG 전세보증보험에서 돈을 반환 받아야 함으로 이사를 가지 못했지만 임차권등기가 완료되면 자유롭게 이사를 가도 효력이 유지가 됩니다.
■ 임차권등기명령 효력
총 5가지 ➊임차인보호, ➋대항력, ➌우선변제권, ➍거주권확보, ➎법적 분쟁 예방 등 있습니다. 자세한 효력 내용은 아래 표를 참고해주시길 바랍니다.
| 구 분 | 내용 |
| ① | 계약이 만료가 되어도 임차권이 유지됩니다. 이는, 건물이 매매 또는 처분이 이뤄질 때 새로운 소유자가 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 없습니다. |
| ② | 등기부에 기재가 되는 순간 제3자에게 대항할 수 있는 효력이 생깁니다. 임차권을 무시하고 강제 매각과 같은 처리가 이행될 수 없습니다. |
| ③ | 건물이 경매나 공매에 부쳐질 경우 우선변제권을 가지게 됩니다. 이는 매각으로 발생된 금액은 임차인의 보증금으로 우선 변제되어야 함을 의미합니다. |
| ④ | 임차권설정이 완료되면 이사를 가거나 반환을 받을 때까지 거주할 수 있는 권한이 생깁니다. |
| ⑤ | 임대인 뿐만 아니라 제3자와의 법적 싸움에 휘말려들지 않도록 도와줍니다. 임차권 존재와 범위가 명확하게 적혀있기 때문에 불필요한 스트레스를 없애줍니다. |
■ 임차권등기명령 단점
임차권등기명령을 시행함으로서 ➊시간과 비용이 발생하며, ➋새로운 임차인이 발생하기 어렵다는 단점이 있습니다.(무조건 권리를 위해서 임차권등기는 꼭 하셔야 합니다.)
| 구 분 | 내용 |
| ① | 등기를 무조건 해야 하지만 진행 하는데 일정 시간과 비용이 발생 하게 됩니다. – 비용은 임대인에게 청구 할 수 있습니다. |
| ② | 등기부상 기재가 되어 새로운 임차인이 나타나기 힘들며 결국 이행 청구 방법을 통해 반환을 받게되며 장기간 소요 됩니다. |
■ 집주인 불이익
집주인은 상당 부분 불이익이 발생하게 됩니다. ➊재산권 제약, ➋등기부상 기재, ➌법적 분쟁 가능성 등 있습니다.
| 임대인 단점 | 내용 |
| 재산 처분 제약 | 임차권등기명령이 완료되면 임차인의 동의 없이 해당 재산을 판매, 용도 전환 등의 제한이 걸리게 됩니다. |
| 은행 대출 제약 | 임차권등기명령이 설정된 부동산은 가치 하락이 발생하며 은행 대출에도 제약을 받게 됩니다. |
| 임대·매매 영향 | 기재된 이력은 지속해서 남기 때문에 새로운 임차인이나 매매를 위한 활동 시 부정적이 영향을 받게 됩니다. |
| 법적 분쟁 발생 | 임차인·제3자 등 전세 반환 연기로 인해 피해 발생 시 집주인에게 법적 소송을 청구할 수 있습니다. |
| 임대 사업 영향 | 임차인과 협상에서 불리한 위치에 놓이며 임대 사업 운영에 유연성이 감소하게 됩니다. |
■ 임차권등기명령 조건
신청 조건으로 ➊전세계약해지 통보를 임대인에게 전달하고 ➋임대차 계약이 만료된 일에 ➌보증금이 반환되지 않았을 시 그 다음 날부터 신청 가능합니다.
| [신청 가능 조건 예시] ① 2024년 2월 2일 전세 만료 ② 전세 만료일 2개월 전 문자, 통화, 내용증명을 통해 전세계약 해지 통보 완료 – 문자: 집주인의 답장이 있어야 함 – 통화: 집주인에게 의사 전달한 내용을 녹음해야 함 – 내용증명: 집주인이 문자에 답도 없고 전화도 안 받는 경우 실행해야 함 – 공시송달: 법원을 통해 진행하는 최후의 통첩 수단 ※참고 내용: 전세계약해지(중도해지) 통보 방법: 내용증명 3개월 전 집주인 전달? ③ 전세 만료일 보증금 반환 못 받은 경우 |
| [신청 가능 일] 위 1 ~ 3 조건 충족 시 2024년 2월 3일 부터 임차권등기명령 신청 가능 |
이 외에 계약갱신청구권에 의해 전세 연장중이더라도 3개월 전 중도해지 요청 후 집주인이 반환을 안해줄때 임차권등기 가능합니다.
□ 전세계약해지 실제 후기
저 같은 경우에는 주택도시보증공사(HUG)에서 전세 보증 만료 3개월 전부터 갱신거절(종료) 의사를 도달시켜야 된다고 안내가 왔고 문자로 통보 진행하였습니다.
전세가 불안정해진다는 뉴스를 보자마자 저희는 미리 알아보고 6개월 전부터 통보를 보냈고 집주인으로부터 아래와 같이 효력이 담긴 답변을 받았습니다.
웬만하면 카카오톡이 아닌 문자로 집주인 번호가 보일 수 있도록 진행하셔야 합니다. (전화번호로서 임대인임을 확인이 되어야지 효력이 생긴다고 합니다.)
[꿀팁] 완전한 통보식이 아닌 계약 종료 의사를 내포하면서 대화를 이끌어내는 형식의 문자를 보내보시길 바랍니다.
임차권등기명령 신청
임대차등기명령 신청으로서 필요 서류, 신청 방법, 총 발생 비용, 기간 등을 통해 자세하게 알려드리도록 하겠습니다.
■ 필요 서류
온라인으로 진행 시 필요 서류는 아래와 같습니다.
| ① | ② | ③ | ④ |
| 주민등록등본 | 임대차계약서 | 확정일자 | 갱신거절 의사 증빙 서류 |
| ⑤ | ⑥ | ⑦ | ⑧ |
| 부동산등기부등본 | 등기신청수수료 | 등록면허세 | 송달료납부확인서 |
위 8개 서류를 첨부 파일로 제출해야 하며 저 같은 경우에는 아파트여서 도면은 따로 제출하지 않았습니다.
■ 신청 방법
임대차등기명령 신청 방법으로 직접 방문 하거나 온라인에서 가능합니다. 저 또한 온라인으로 법원 전자소송 홈페이지에서 진행했습니다.(어렵지 않아요.)
① 대한민국 법원 전자소송 접속 후 로그인
② 상단 탭 ‘서류제출’ 하단 카테고리에 ‘민사 서류’ 클릭
③ 민사 서류 글자 아래 탭 중 ‘민사 신청’ 클릭하고 ‘주택임차권등기명령신청’ 누르기
④ 사건 진행에 동의 하고 그 아래 ‘당사자 작성’ 클릭
⑤ 제출법원 입력(모를 시 옆에 ‘관할법원 찾기‘ 클릭 후 부동산 소재지 입력)
⑥ ‘➊등록면허세 입력(납세 번호 입력)‘ → ‘➋등기촉탁수수료 입력(납세 번호 입력)‘ → ‘➌당사자 입력(임대인 정보)’ 순으로 정보 입력
⑥-3 임대인 정보 – 임대차 계약서 참고 하여 작성
※ 선담보입력: 서울보증보험에 가입되어있는 경우 공탁번호 증권번호, 계약자 입력(HUG, 미가입자는 작성 할 필요 없음)
⑦ ‘➊신청 취지‘, ‘➋신청 이유‘ 작성 후 다음 진행
⑦-1 신청 취지 예시 작성 예시
| 별지목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다 라는 결정을 구합니다. 1. 임대차계약일자 : 2021. 12. 31.(임대차 계약서 상 계약일자) 2. 임차보증금액 : 금 190,000,000원(임대차 계약서 상 보증금액) 3. 주민등록일자 : 2022. 02. 03.(전입신고한 날짜 등기부 등본 상) 4. 임 차 범 위 : 000동 000호(본인이 거주중인 아파트 동/호수 또는 호수) 5. 점유개시일자 : 2024. 02. 03.(임대차 계약이 종료 된 후 다음 날짜 기입) 6. 확 정 일 자 : 2021. 12. 31.(확정일자 서류상 날짜 기입) |
⑦-2 신청 이유 작성 예시
| 신청인과 피신청인 사이에 2021. 12. 31.(계약서 상 계약 일자) 자에 임차기간 2022. 02. 03.(임차일 시작) 부터 2024. 02. 02.(임차일 종료일) 까지로 위 임차보증금과 차임으로 별지목록 건물을 임대차계약을 체결하였습니다. 신청인은 임차기간 만료일전 2023. 08. 16.(임대차 계약 해지 통지 일자) 에 임대차계약을 해지통지하였으나, 지금까지 피신청인은 신청인에게 알아서 새로운 임차인을 구해서 나가라는 답변만하고 임차보증금을 지불하지 않고 있습니다. 신청인은 임차보증금의 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하기 위하여 본 신청에 이른 것입니다. |
⑧ ‘목적물 입력’ 클릭 후 ➊등기부등본 고유 번호, ➋발급확인번호 입력(인터넷 등기소에서 등기부등본 발급 必)
※ 꿀팁: 인터넷 등기소에서 부동산등기부등본 발급 후 전자소송 ID 입력 시 전자발급 되어 자동으로 연동 됨(첨부파일 필요 없음)
■ 소명·첨부 자료 입력
신청 방법 순서대로 진행 하게 되면 소명 자료와 신청 자료를 첨부하는 창이 나옵니다. 마지막 단계이니 첨부파일 하나씩 업로드 해주시면 됩니다.
| 소명 자료 | 첨부 자료 |
| ① 집주인에게 임대차 계약 해지 통보를 했던 증빙 서류 – 문자 내역, 통화 녹취록, 내용 증명 등 – 저 같은 경우에는 문자와 카카오톡 내역을 첨부 했습니다. ② 기타 소명 자료 첨부 가능 | ① 주민등록등본 ② 임대차계약서 ③ 확정일자 ④ 부동산등기부등본 (등기소 연동 시 첨부 불필요) ⑤ 등기신청수수료 ⑥ 등록면허세 ⑦ 송달료납부확인서 ⑧ 접수증명 신청서(접수증) |
■ 총 발생 비용
등기신청수수료 + 등록면허세 + 송달료 + 등기부등본 발급에 따라서 총 43,900원 지출 되었습니다.
| 항 목 | 금 액 |
| 등기신청수수료 | 3,000원 |
| 등록면허세 | 7,200원 |
| 송달료 | 33,000원(카드로 결제 시 33,798원) |
| 등기부등본 발급 | 700원 |
발생 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다. 만약 돈을 돌려주지 않는다면 임차권등기 해제 안해주시면 됩니다.
■ 처리 기간
처리 기간은 관할 법원 마다 다릅니다. 만약 업무가 많다고 한다면 2주 이상 걸릴 수 있습니다. 저 같은 경우에는 법원 결정까지 총 3일 소요되었습니다.
임차권등기명령 마무리
임차권등기명령은 임대인이 약속을 이행하지 않을 시 현재 거주하고 있는 곳을 목적물로 지정하여 임차인의 대항력과 효력을 유지시켜주기 꼭 시행 해야 하셔야 합니다.
집주인에게 계약 만료 기간 2 ~ 3달 전에는 전세 만료에 따른 보증금 반환을 요청 하시고 이에 따른 증빙 자료를 준비한 뒤 임대차 계약이 끝난 다음 날 진행하시면 됩니다.
방법은 온라인으로 전자소송 시스템에서 가능하며 어렵지 않게 할 수 있으며 발생되는 비용은 전부 집주인에게 받아야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 집주인이 전세금 반환을 하지 않은 상태에서 새로운 세입자가 등장했는데 임차권 등기를 설정하면 대출 실행이 안되나요?
A: 네 맞습니다. 만약 새로운 세입자가 임차권 등기 전에 대출을 실행한다면 문제되지 않지만 등기 후에는 불가하게 됩니다.
Q2. 임차권등기명령을 한 뒤 이사를 가도 되는 부분인가요?
A: 네 가능합니다. 임차권등기명령을 한 뒤 효력과 대항력을 유지한 채 이사가도 됩니다. 다만 HUG보증 보험을 통해 돈을 받아야 한다면 이사를 가서 다른 곳에 전입신고를 하면 안됩니다.
Q3. 집주인이 돈을 돌려주지 않아 발생되는 은행 이자는 어떻게 처리되나요?
A: 만약 본인이 임차권등기명령을 시행 한 뒤에 이사를 간다면 이자를 청구할 수 있습니다.(기본 5% 최고 이자 12%까지 청구 가능) 하지만 현재 계속 거주하신다고 하면 본인 부담으로 내셔야 합니다.
Q4. 전세계약 해지 통보를 언제 해야 임차권등기 설정이 가능한가요?
A: 전세계약 해지 통보는 계약 만료 2달 전에는 완료 되어야 임차권등기 설정을 수월하게 진행 가능합니다. 방법은 문자, 카카오톡, 내용 증명, 공시 송달과 같은 방법으로 가능합니다.
Q5. 임차권등기 설정된 집에 들어가면 위험한가요?
A: 아무래도 집주인이 돈을 제 때 반환해주지 않았던 이력이 있기 때문에 웬만하면 피하시는걸 추천드립니다. 전세 만료일 보증금 반환을 제 때 못 받으면 정말 피곤합니다.
Q6. 임차권등기명령 신청은 어떻게 하나요?
A: 임차권등기명령 신청은 방문 또는 온라인으로 가능합니다. 제 글을 읽어보시고 온라인으로 진행해보시길 권장드립니다. 어렵지 않아요.
Q7. 임차권등기비용은 임대인에게 청구 가능한가요?
A: 네 전적으로 임대인에게 받을 수 있습니다. 주지 않을 시 임차권등기명령 해지를 하지 않으시면 됩니다.
Q8. 집주인이 임차권등기명령을 하지 말고 기다려달라고 하면 어떻게 하나요?
A: 이럴 경우 그냥 임차권등기명령 진행하시면 됩니다. 약속을 어긴 사람의 말을 들어줘야할 의무는 없습니다.
Q9. 이사갈 집에 전입신고는 어떻게 진행해야 되나요?
A: 조금 번거롭겠지만 임차권등기가 우선입니다. 가장 먼저 임차권등기명령을 실행하시고 등기부등본상 기재가 완료된다면 그 이후에 이사를 간 뒤 전입신고를 진행하시길 바랍니다.
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