전세사기 당했을때 대처를 해야 하는데 갑작스럽기도 하고 혼란스럽지 않으신가요?
저 또한 2024년 2월 전세사기를 당하면서 약 3달 기간 동안 일도 손에 안 잡히고 머리가 정말 복잡했습니다.
특히 절차를 몰라 많은 시간을 소요한 만큼 그런 번거로움을 덜어주고자 아래와 같이 알려드리고자 합니다.
전세사기 당했을때 개요
전세사기 당했을때 보통 임대인이 갑작스럽게 보증금을 주지 못한다고 통보하는 경우가 있습니다. 이를 방지하고자 연장 계약 의사가 없으면 아래와 같이 진행해야 합니다.
➊전세계약해지 통보
➋임차권등기설정
➌HUG 보증보험반환 청구
위 3가지 방법을 통해 진행할 수 있으며 전세계약해지를 위해 최소 2개월 전에 문자, 통화, 내용증명 등 방법을 통해 증빙자료를 남겨두어야 합니다.
전세사기 당했을때 절차
전세사기 당했을때 3가지 절차에 대해 세부내용 아래와 같이 설명드리겠습니다. 이는 HUG 보증보험에 가입한 사람에 한하여 적용됩니다.
1. 전세계약해지 통보
전세계약해지 통보는 2년 전세 기준으로 6개월 ~ 2개월 전에 통보해야 정상적으로 임차권등기 가능합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 해지통보방법 | 문자, 전화, 내용증명, 공시송달 |
| 해지통보기간 | 계약기간 2년 이상: 6개월 ~ 2개월 전 통보 계약기간 2년 미만: 6개월 ~ 1개월 전 통보 |
보통 전세계약을 2년 동안 진행하기때문에 적어도 2개월 전에는 문자, 전화 등 방법을 통해 계약해지를 통보하고 집주인의 응답까지 증빙자료로 보관해야 합니다.
- 문자: 집주인 대답 내용까지 캡처
- 전화: 계약해지통보 및 집주인 육성 담긴 녹음파일
- 내용증명: 집주인이 수취 했다는 증빙자료
- 공시송달: 법원을 통한 강제집행(진행하면 증빙 자료 필요 없음)
2. 임차권등기설정
전세계약해지를 정상적으로 통보하였으며 증빙자료를 가지고 있다면 임차권등기를 설정하셔야 합니다.
이는, 모든 전세세입자 공통사항으로서 1 ~ 2번은 꼭 수행하셔야 해요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 설정조건 | 전세계약해지 통보 정상적으로 이루어져야 함 |
| 설정방법 | 오프라인: 법원 방문 온라인: 법원 홈페이지 |
| 필요서류 | – 주민등록등본 – 임대차계약서 – 확정일자 – 전세계약해지 통보 증빙 서류 – 부동산등기부등본 – 등기신청수수료 – 등록면허세 – 송달료납부확인서 |
- 임차권등기명령 시행으로 집주인은 재산 처분 제약이 발생하게 됩니다.
3. HUG 보증보험반환 신청
1 ~ 2번이 완료되었다면 마지막으로 HUG보증보험반환 신청을 통해 전세 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 신청조건 | ➊계약이 끝난 뒤 전세금 받지 못한 경우 ➋계약 기간 중 경매, 공매 발생한 경우 |
| 필수조건 | 전세 목적물 등기부등본 임차권등기명령 설정 |
| 신청방법 | HUG 주택도시보증공사 관할 본부 직접 방문 |
| 필요서류 | – 신분증 사본 – 주민등록등본 또는 초본 1부 – 임대차계약서(원본) – 확정일자 – 전세계약해지 통보 증빙 서류 – 임차권등기명령결정문 – 임차권등기명령 기재 등기부등본 – 통장사본 – 금융거래확인서(HUG대출 아닌 경우) – 보증이행청구 서류 |
- 보증이행청구 서류는 HUG 주택도시보증공사 홈페이지에서 다운로드 가능하며 직접 방문할 경우 해당 지사에서 진행하시면 됩니다.
전세사기 당했을때 총정리
HUG보증보험을 전세계약과 동시에 가입했더라면 보증금을 주택도시보증공사 통해 대위변제받을 수 있기 때문에 문제없습니다.
다만 절차는 조금 복잡하여 개인 시간과 노력이 필요하다는 점은 분명히 손해가 맞습니다. 전세계약 연장 의사가 없다면 꼭 6개월 전 넉넉하게 계약해지통보하셔야 합니다.
이후 계약만료에 따른 보증금 미반환될 경우 임차권등기명령을 신청한 뒤 결정문과 등기부등본상 기재가 되었다면 반환 청구하시면 됩니다.
저 같은 경우 이러한 절차를 통해 약 3개월간의 시간이 소요되어 결국 보증금을 받을 수 있었으며 생각보다 복잡하지 않으니 위 절차대로 따라 하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 전세사기 당했을때 임대인에게 불이익 없나요?
A: 임대차 관련 법을 살펴보면 아직까지 임대인에게 크리티컬하게 불리하게 작용하는 법 내용은 없습니다. 정말 임차인으로서는 억울하지만 임차권등기를 설정하시면 대항력을 가질 수 있으며 임대인은 재산 처분에 제한이 생깁니다.
Q2. 임차권등기비용은 어떻게 되나요?‘
A: 임차권등기를 위한 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임대인이 해당 비용을 주지 않으면 임차권등기 해제를 하지 않으시면 됩니다.
Q3. HUG 보증보험 미가입자는 어떻게 하나요?
A: HUG 보증보험 미가입자는 민사 소송을 통해 집주인에게 보증금을 받을 수 있습니다. 이러한 절차는 복잡하면서 임대인이 파산할 경우 시간이 오래 소요되기 때문에 꼭 전세계약할 때 HUG 보증보험 가입하시기 바랍니다.
Q4. 보증금 미반환에 따른 은행 대출 이자는 어떻게 되나요?
A: HUG로 청구하는 경우 전세 목적물에 거주하고 있어야 하기 때문에 본인이 은행 대출 이자를 납입해야 합니다. 해당 목적물에 거주하지 않으면서 이자가 발생하게 되면 임대인이 보상해 줘야 하지만 거주할 경우 해당 의무는 없습니다. 정확한 내용을 위해 대한법률구조공단 문의해 보시기 바랍니다.
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