LTV DTI DSR 담보대출 용어 총정리: 계산법, 예시로 쉽게 이해하기!

LTV DTI DSR 등 주택을 매매하기 위해 대출을 알아보면 해당 용어들이 등장해서 곤혹스러웠던 있으신가요?

저도 아파트 구매를 위해 디딤돌, 보금자리론 등을 알아보면서 생소한 용어들에 멍했던 적이 있습니다.

LTV는 아파트 가격의 일부로서 대출받을 수 있는 한도라고 많이 알고 계시지만 정확한 정보 DTI, DSR을 포함하여 알려드리도록 하겠습니다.

➊LTV DTI DSR 개요, ➋LTV, ➌DTI, ➍DSR ➎총정리 등

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LTV DTI DSR 용어 개요

집을 구매할 때 은행의 도움을 받게 될 때 얼마나 돈을 빌릴 수 있다는 건지 알려주는 요소로서 LTV, DTI, DSR이 있습니다.

구 분	LTV	DTI	DSR
용어	담보인정비율 (Loan-To-Value)	총부채상환비율 (Debt-To-Income)	총부채원리금상황비율 (Debt Service Ratio)
뜻	대출 금액과 부동산 감정가를 비교하는 비율	연간 부채 상환액과 총 소득을 비교하는 비율	부채 상환을 충당하는 데 사용되는 소득의 비율
의미	집값 대비 얼마나 대출받을지 알 수 있는 수치	대출자의 상환 능력 평가 후 대출금액 결정	대출자의 상환 능력 심사 후 대출(DTI보다 엄격)
도입연도	2002년 4월	2005년 9월	2016년

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LTV(담보인정비율)

LTV(Loan-To-Value)는 은행에서 집 매매를 조건으로 담보(근저당)을 설정하여 빌릴 때 집값 대비 최대 얼마까지 빌릴 수 있는지 알려주는 수치입니다.

무주택자 기준 아파트 최대 70%, 기타주택 65% 이내로 적용되고 있으며 대출 상품에 따라 조금 상이할 수 있습니다.

＊생애 최초 주택구입자는 최대 LTV 최대 80% 지원 받을 수 있음

■ 계산 산식

LTV 산식은 아파트 대출에 있어 감정된 부동산 가치를 나눈 뒤 X 100을 하면 계산할 수 있습니다.

대출금액에는 선순위채권(아파트를 담보로 한 대출 내용)이 포함되어 있으며 다세대주택 또는 단독주택 등 아파트가 아닌 경우에는 최우선변제 소액임차보증금을 더해야 합니다.

□ LTV 적용 예시

많은 사람들이 LTV는 친숙하게 느낄 만큼 아파트 감정가액을 알고 있다면 최대 대출 얼마까지 받을 수 있는지 알 수 있는 가장 쉬운 방법입니다.

• 아파트 감정가 5억 원
• 은행 LTV 80% 대출 받을 경우
• 최대 4억 원 대출 가능

※ 아파트를 담보로 기타 다른 대출을 받으셨다면 해당 금액을 제외하고 대출 가능합니다.

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DTI(총부채상환비율)

DTI(Debt-To-Income)는 보편적인 LTV와 함께 사용되는 비율로서 대출을 받아 갚을 능력이 얼마나 되는지 산정할 수 있는 수치입니다.

본인이 연 소득이 1억이라고 가정했을 때 DTI가 60% 이내라면 매년 갚아야 할 원금과 이자가 6,000만 원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한되게 됩니다.

보통 디딤돌, 보금자리론 대출을 살펴보면 DTI 60% 이내로 규정하고 있습니다.

■ 계산 산식

DTI 계산 산식은 본인과 배우자의 소득과 부채를 기준으로 산정하고 있습니다.

• 주택 담보대출을 통해 연간 상환하는 원리금 + 기타부채 이자상환 추정액을 연 소득으로 나눈 뒤 X 100

기타부채 이자상환 추정액에는 주택담보대출을 제외한 모든 신용대출을 포함하고 있으며 현금서비스도 포함되고 있습니다.

□ DTI 적용 예시

LTV옆에 DTI 60% 이내라는 조건이 앞에 붙어 있는 경우를 보셨을 겁니다. 60%를 계산하면 아래와 같습니다.

• 본인(부부 합산)소득이 연 1억 원
• 주택 담보 대출 외 대출 없음

DTI 60% = 연 6,000만 원을 넘지 않도록 대출 규모 제한 함

만약 LTV 70%, 4억 원 대출받을 수 있지만 연 원리금+이자가 6,000만 원이 넘을 경우에는 초과하지 않는 선에서 LTV가 조정되어 대출이 실행되게 됩니다.

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DSR(총부채원리금상환비율)

DSR(Debt Service Ratio)는 최근 도입된 부동산 투기 과열을 억제하기 위해 더 엄격하게 자산 기준을 심사하기 위해 도입된 제도입니다.

저 같은 경우에도 최근 은행에서 대출 상품들이 이전과 다르게 DSR로 산정되어서 대출 한도가 적게 나온 적이 있습니다.

미국에서는 DSR 43%을 적정으로 보고 대출을 시행해 주고 있으며 대한민국도 DSR 40% 이하로 규제하고 있습니다.(총 대출 금액이 1억 원을 초과할 경우 적용)

■ 계산 산식

DSR 계산 산식은 본인과 배우자의 소득과 모든 부채를 기준으로 산정되고 있습니다.

여기서 주택담보대출 외에 기타부채로서 예외 없이 가지고 있는 모든 부채를 말하고 있습니다.

이는 본인이 가지고 있는 신용대출 외에도 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 대출의 원금과 이자를 더해서 계산되게 됩니다.

□ DSR 적용 예시

정부에서 현재 기준으로 삼은 1억 원 이상 대출 받은 경우 DSR 40% 적용해 보면 아래와 같습니다.

• 본인(부부 합산)소득이 연 1억 원
• 현재 자동차 할부 연간 1,000만 원 원리금 상환
• 9,000만 원 기준

DSR 40% = 연 3,600만 원을 넘지 않도록 대출 규모 제한 함

이는 LTV가 적용되더라도 월에 원리금 + 이자가 360만 원 이상이 넘어가는 경우에는 대출 한도가 조정될 수 있습니다.

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LTV DTI DSR 총정리

내 집 마련을 위해 주택담보대출을 시행하는 경우 만날 수 있는 용어로서 LTV, DTI, DSR 3가지에 대해서 알려드렸습니다.

3가지 용어 모두 2002년 이전에는 없었지만 아파트 투기 과열을 예방하기 위해 새롭게 생긴 정책으로서 점점 진화하는 과정이라고 보시면 됩니다.

기본 LTV만 있었을 때에는 주택을 매매하기 편했지만 이제는 연 소득 대비 기타대출이 많으면 제재가 발생하게 됩니다.

그렇기 때문에 DTI, DSR 수치를 담보 대출 전에 미리 관리해서 진행하셔야 하며 도움받으셨으면 좋겠습니다.

LTV DTI DSR 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 아파트 구매를 위해 대출 받고 싶은데 어떻게 해야하나요?

A: 아파트 구매를 위해 대출받고 싶다면 먼저 아파트 가액에 따라 정부에서 지원해 주는 대출 상품을 알아보는 게 좋습니다. 가장 대표적인 대출로서 HUG 주택도시공사에서 진행해 주는 디딤돌 대출, HF에서 받을 수 있는 보금자리론 등 있습니다.

Q2. LTV는 어떤 내용인가요?

A: LTV는 정말 쉽게 이해하실 수 있습니다. 현재 구매하고자 하는 아파트 감정가에 대출을 받을 수 있는 한도를 뜻합니다. 즉 1억 원짜리 아파트에 LTV 80%일 경우 8,000만 원까지 대출 가능합니다.

Q3. DTI 비율을 낮추려면 어떻게 해야하나요?

A: 기존 부채를 상환하고, 새로운 부채를 피하고, 소득을 늘리고, 고금리 대출을 재융자하거나 통합하여 월 상환액을 줄임으로써 DTI 비율을 낮출 수 있습니다.

Q4. DTI와 DSR의 차이점은 무엇인가요?

A: DTI는 단순히 신용대출만 포함하여 부채 수준을 파악하지만 DSR 같은 경우에는 모든 채무를 포함하게 됩니다.(학자금 대출, 자동차 할부, 카드론 포함) 그렇기 때문에 DTI보다 DSR이 적용되면 대출 한도가 적어지게 됩니다.

Q5. DSR 수치가 40%를 초과하거나 높은 경우 어떻게 되나요?

A: DSR이 높은 경우에는 은행에서 대출 승인을 주저하며 심할 경우 거절될 수 있습니다. 또한 한도가 제대로 안 나오게 됩니다. 승인을 위해 기존에는 팀장급에서 결정이 되었다면 본부장급으로 올라가는 등 엄격해집니다.

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