전세계약해지 통보, 중도해지를 위한 통보 진행하셨나요? 최근에 뉴스에서만 보던 전세금 미반환 사례를 저도 겪게 되었습니다.
다행이도 3개월 전에 문자로 전세계약해지 의사를 전달한 내용 증빙이 완료된 상태여서 임차권등기명령을 문제 없이 진행된 상태입니다.
이제는 미리 챙겨야되는 전세계약해지 통보 기간, 방법, 내용증명 양식, 전세계약중도해지 관련된 정보까지 얻어가시길 바랍니다.
전세계약해지 통보
전세계약해지 통보는 주택임대차보호법 제6조에 따라 계약기간 전에 임차인이 꼭 진행해야 되는 사항입니다.(구두 통보는 효력이 없습니다.)
이를 진행하지 않을 시에는 자동으로 전세가 연장될 수 있어 전세금 반환을 계약기간 종료 시점에 받지 못할 수 있습니다.
계약 기간에 따라 다르지만 보통 안전하게 3개월 전부터 통보하는걸 권장드리며 해지 통보 기간은 아래와 같습니다.
■ 전세계약해지 통보 기간
| 계약 기간 | 해지 통보 |
| 2년 미만 | 6개월 ~ 1개월 전 |
| 2년 이상 계약 | 6개월 ~ 2개월 전 |
■ 전세계약중도해지
전세계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 임차인은 임대인에게 계약해지를 통지하셔야 합니다.
임대인(집주인)의 직접적인 답변 또는 녹음파일과 같이 의견을 전달받았다라는 증빙이 되어야 하며 통지 후 3개월이 지난 시점에 전세계약은 종료되게 됩니다.
중도해지를 원하시면 아래 통보 방법을 참고하여 임대인에 답변을 받은 시점에서 전세금 반환이 불이행될 시에는 임차권등기명령을 시행해야 합니다.
□ 전세계약중도해지 집주인 불이익
묵시적연장에 따른 임차인이 중도해지를 요구하였을때 집주인은 피하지 않고 응해야합니다.
만약 응해주지 않을 시에는 내용 증명, 그 이후에 공시 송달을 통해 진행되면 만약 민사소송으로 번질 시 큰 불이익이 발생할 수 있습니다.
실제로 소송에 발생하는 비용을 부담할 수 있으며, 전세금 미반환으로 인해 발생된 은행 이자 최대 12%까지 보상해줘야 됩니다.
전세계약해지 통보 방법
통보 방법으로는 아래와 같이 4가지 중 하나로 진행하시면 됩니다.(전세계약중도해지 통보 방법 동일)
| 문자 | 전화 | 내용증명 | 공시송달 |
| 집주인 응답 필요(캡처) | 집주인 육성 필요(녹음) | 우편 전달 완료 증빙 | 법원을 통해 진행 |
1. 문자
문자로 집주인(임대인)에게 임대차 계약을 할 의지가 없음을 알려야 하며 계약 만료에 따른 반환을 요청하시길 바랍니다.
정확하게 언제 전세가 만료되어 연장할 의사가 없음을 전달하셔야 하며 임대인 확인 후 답변까지 받아야 효력이 유효합니다.(만약 미 확인 시 효력 없음)
카카오톡으로도 가능하다고 하나 전화번호 미표기로 방을 나가거나 카톡 아이디를 삭제하는 등 문제가 발생할 소지가 있음으로 수월하게 처리가 될 수 있는 문자(SMS)를 추천하는 바입니다.
저 같은 경우에는 문자로 진행했으며 SMS·카톡 두 개 모두 증빙을 남겼습니다.
2. 통화
집주인과 직접 통화를 통해 전세계약해지를 통보하는 방법입니다. 이 때 중요한 점은 증빙이 될 수 있도록 본인의 의사와 집주인의 육성이 담긴 녹음 파일을 남기셔야 합니다.
보통 아이폰인 경우 따로 어플을 다운 받아 진행하셔야 하며 안드로이드 같은 경우에는 조금 더 수월하게 진행할 수 있습니다.
3. 내용증명
문자에 답변이 없거나 전화에 응답이 없는 경우 또는 추후 민사소송까지 생각하고 더 정확한 증빙을 남기겠다하시는 분들에게 추천드립니다.
내용증명 양식에 따라 작성 한 뒤 총 3부를 만들어 2부는 본인이 보관한 뒤 나머지 1부를 임대인에게 우체국을 통해 송달 하면 되는 방식입니다.
| ① 내용증명서 작성(한글, 워드 등 이용) ② 총 3부 프린터 한 뒤 도장 또는 서명 ③ 우체국 방문 하기 ④ 1부 등기 봉투에 잘 넣어 집주인에게 빠른 등기로 송달 ⑤ 집주인에게 문제 없이 잘 배송되었는지 확인 ⑥ 반송 발생 시 동사무소가서 집주인 초본 발급받기(집주인 ‘거주불명자’일 경우 바로 발급 가능) ＊필요서류: 본인 신분증, 임대차계약서, 내용증명서, 반송 되었다는 증빙 자료(반송 영수증 등) ⑦ 초본 주소로 내용증명 다시 보내기 ⑧ 반송되는경우 ‘의사표시 공시송달’ 진행 |
□ 내용증명 양식
| 내용증명서 임대인: 김철수 주소: 경기도 성남시 분당구 00동 0000아파트 000동 0000호 연락처: 010-0000-0000 임차인: 홍길동 주소: 서울특별시 강남구 000동 000아파트 000동 000호 연락처: 010-0000-0000 계좌번호: 00은행 000-000-000000(홍길동) 1. 임대인분의 노고에 감사드립니다. 2. 임대차 계약서를 기반으로 주택 면적 00㎥ 000아파트 000동 000호 전세 만료일이 다가오는 2024년 06월 20일에 따라 전세 계약 연장 의사없음을 밝히며 보증금 반환을 청구하는 바입니다. 3. 이는 6개월전부터 2개월전에 해지사항을 통보하는 것임으로 임차인에게는 법적인 문제가 없습니다. 4. 계약이 종료되는 2024년 06월 20일에 정상적인 보증금 반환이 이루어지지 않는다면 임차권등기를 비롯한 손해액에대한 법적 절차를 진행할 수 밖에 없음을 말씀드리며 이에 따른 소송비용 등 제반비용은 임대인에게 부과 될 수 있음을 알려드립니다. 5. 연락이 닫지 않아 내용증명으로 우편을 보내는 점 너그러운 마음으로 이해해주시길 바라며 전세보증금 문제없이 반환 부탁드립니다. 2024년 02월 20일 위 발신자: 000 (인) |
4. 공시송달
주민등록초본상 주소로 보낸 내용증명 우편도 반송 되었다면 법원의 힘을 이용해야 합니다. 공시송달은 법원에서 다양한 방법으로 집주인에게 의견을 전달하는 방식으로서 진행되는 순간 효력이 생깁니다.
임대인이 직접 받지 않더라도 효력이 생기며 ➊주소를 잘 모르는 경우, ➋외국에 거주하고 있을 경우에도 사용가능하오나 증빙자료를 첨부하셔야 합니다.
진행 방법은 아래와 같습니다.
① 관할 법원 방문 또는 온라인으로 가능합니다.
② 공시송달 신청서를 작성한다.
③ 증빙 서류와 같이 제출한다.
| ① | ② | ③ | ④ |
| 임대차 계약서 | 내용증명 원본 | 주민등록초본(임대인) | 반송 증빙 자료 (반송 봉투, 배송 내역서 등) |
□ 온라인 신청 방법
온라인 신청은 대한민국 법원 전자소송 홈페이지에서 진행 가능합니다.
① 대한민국 법원 전자소송 홈페이지 접속 후 로그인
② 상단 탭 ➊’서류 제출‘, ➋’민사 서류‘, ➌’민사 신청‘, ➍’의사표시의 공시송달 신청서‘ 순서대로 클릭
③ 민사 서류(의사표시의 공시송달 신청서) 창이 뜨면 밑에 체크박스 동의 후 ‘당사자 작성’ 클릭
④ 사건 관할법원 확인 후 당사자 입력 진행(주민등록번호, 주소, 국적, 연락처 등)
⑤ ➊’신청 취지‘ 기입 및 신청취지별지 첨부(내용증명서), ➋’신청 원인‘ 작성 후 다음 진행
⑤-1 신청 취지 예시 작성 예시
| 신청취지 신청인과 피신청인들 사이에 체결된 2021.12.31.자 임대차계약에 관하여 피신청인에 대한 의사표시를 기재한 별지 ‘전세계약해지통보 내용증명’에 대해 공시송달을 명한다 라는 결정을 구합니다. 1. 임대차계약일자 : 2021. 12. 31.(임대차 계약서 상 계약일자) 2. 임차보증금액 : 금 190,000,000원(임대차 계약서 상 보증금액) 3. 주민등록일자 : 2022. 02. 03.(전입신고한 날짜 등기부 등본 상) 4. 임 차 범 위 : 000동 000호(본인이 거주중인 아파트 동/호수 또는 호수) 5. 임대차만료일자 : 2024. 02. 02.(임대차 계약이 종료 된 날 기입) |
⑤-2 신청 이유 작성 예시
| 신청인과 피신청인 사이에 2021. 12. 31.(계약서 상 계약 일자) 자에 임차기간 2022. 02. 03.(임차일 시작) 부터 2024. 02. 02.(임차일 종료일) 까지로 위 임차보증금과 차임으로 별지목록 건물을 임대차계약을 체결하였습니다. 신청인은 임차기간 만료일전 총 3회 2023. 08. 16. 2023. 08. 20. 2023. 08.28.(내용증명 발송 일자) 임대차계약을 내용증명 송달로 해지통지하였으나, 지속 반환되어 의견이 도달되지 않고 있습니다. 신청인은 전세계약해지 통보가 이뤄지지 않은 상태에서 피신청인에게 의사를 전달하기 위해 본 신청에 이른 것입니다. |
□ 입증/첨부 서류
위와 같이 작성 후 다음 단계에서 입증/첨부 서류로서 아래와 같이 제출하시길 바랍니다.
| 입증 서류 | 첨부 서류 |
| ① 집주인에게 임대차 계약 해지 통보를 시도했던 내용 – 문자 내역, 내용증명서 ② 내용증명 반송 증빙서류(반송 봉투, 배송 이력 등) ③ 기타 자료 첨부 가능 | ① 주민등록등본 ② 임대차계약서 ③ 임대인 주민등록초본 |
전세계약해지 마무리
전세계약해지 의사는 임대인에게 임대 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 도달하여야 하며 문자, 통화로 진행 시 답장 받은 내역과 녹음파일을 가지고 있어야 합니다.
추후 집주인의 전세금 반환이 정상적으로 이뤄지지 않을 경우를 대비하여 내용증명서를 송달하여 진행하는 방법을 추천드리며 의도적으로 피하거나 주소가 불분명하다면 공시 송달을 통해 진행할 수 있습니다.
전세금을 지키기 위해 꼭 해야하는 과정이며 한 번 신뢰를 저버린 사람에게 원칙대로 진행하시는걸 추천드립니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 전세계약해지 통보를 전세 만료 1달 전에 진행해도 계약 만료가 이뤄질 수 있나요?
A: 법적으로 임대차 기간의 만료 전 2개월 ~ 6개월 사이에 통지해야 한다고 적혀있습니다. 이 안에 갱신거절의사를 밝혀야지 정상적으로 종료됩니다.
Q2. 전세계약해지 통보 내용증명으로 진행하고 싶은데 어떻게 진행하나요?
A: 내용증명양식에 따라 본인, 임대인 주소, 전화번호 입력 후 목적물 내용 임대차계약 내용 등을 넣어 작성 후 3부 프린터 하여 1부 우체국을 통해 등기 임대인에게 보내면 됩니다. 자세한 양식은 위 본문을 참고하여주시길 바랍니다.
Q3. 전세계약연장시점에서 중도계약해지를 진행하려고 하는데 언제부터 가능한가요?
A: 중도해지는 무조건 3개월 전부터 진행하셔야 됩니다. 해지 통보 후 3개월 후 전세계약이 만료되게 됩니다.
Q4. 전세계약해지 통보를 한 상태에서 기간이 만료되었는데 집주인이 전세금 반환을 안해주면 어떻게 하나요?
A: 전세금 미 반환 시 임차권등기명령을 진행하실 수 있습니다. 이미 통보를 한 내용을 증빙으로 온라인으로 가능합니다. 자세한 내용은 임차권등기명령 신청 후기: 조건, 서류, 기간, 비용 등 집주인 청구! 해당 글을 참고하시길 바랍니다.
Q5. 집주인이 내용증명을 지속 받지 않는 상태면 어떻게 하나요?
A: 이런 경우에는 법원 전자소송 홈페이지에서 공시송달을 사용할 수 있습니다. 방법은 본문을 참조하시길 바랍니다.
Q6. 묵시적 전세계약 연장 된 상태에서 사정이 생겨 전세계약을 해지해야되는 경우는 어떻게 하나요?
A: 묵시적 전세계약 연장 된 상태면 언제든지 집주인에게 계약해지 통보 후에 3개월 지난 시점에 전세금 반환을 받을 수 있습니다. 통보는 집주인의 응답이 있었다는 걸 증빙할 수 있어야 하며 자세한 방법은 본문을 참고하시길 바랍니다.
Q7. 전세계약이 끝나지 않은 상태에서 계약해지통보를 진행할 수 있나요?
A: 묵시적 계약 연장이 아닌 경우에는 계약해지통보를 진행할 수 없습니다. 계약이 만료되기 6개월 ~ 2개월 전에 가능하며 계약종료일에 돈을 반환 받을 수 있습니다. 이 외에는 새로운 세입자가 나타나는 경우에만 가능합니다.
Q8. 전세계약해지 통보 또는 전세계약중도해지 통보 방법은 어떻게 진행하는지 궁금합니다.
A: 통보는 문자, 전화, 내용증명, 공시송달로 가능하며 문자랑 전화로 하는 경우 녹음파일이나 집주인의 답변이 증거자료로 있어야 합니다. 이 외에 내용증명은 송달이 완료되었다라는 내역이 필요하게 되며 집주인이 일부로 피한다고 하면 공시송달을 진행하면 되겠습니다.
Q9. 법원을 통해 공시송달 하고자 하는데 혼자 가능할까요?
A: 네 당연히 혼자 가능합니다. 어렵지 않습니다. 우선 내용증명부터 진행하시고 계속 송달이 이루어지지 않는다면 해당 건을 증빙자료 삼아 공시송달 온라인 신청 가능합니다. 자세한 내용은 본문을 확인해주세요.
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